大家好！我今天演讲的题目叫做“安待春天，再谈中国经济”。
安待春天的意思就是春天还没来，换句话说是——眼下寒冬还没过！
现在最可怕的其实不是寒冬，而是对寒冬多久的预期。
即你不知道底在哪里？这是最焦虑的。
我个人认为“最不好的”情况已经发生过了，所以这反而叫我们心里有点底，现在市场恐怕已经见了底。
不过我不想谈中国经济，因为我不认为我有这个资格，我还是以房地产为主。因为我已经退休了，今年可能是我最后一次在博鳌论坛跟大家见面。
part1 中国房地产的特殊性
中国房地产是一个很特别的存在，全世界都没有这么特别的。
事实上，中国房地产真正发展也只有30年时间。
从一个没房地产市场的国家变成全世界最大的房地产市场，中国仅仅用了30年左右。
中国老百姓今天大概85%到90%是住在自己的房子里，当然这也不表示没有新的市场，比如还有迁移带来的新增需求，小房子换成大房子的需求，不好的房子换成好房子的需求……刚需还是存在的。
从这个角度来看，中国的房地产真的相当了不起。因为世界上没有一个市场能够在这么短时间内为老百姓制造那么多房屋，这在世界上非常了不起。所以房地产甚至开发商，都是为国家做了极大的贡献！
当然这个过程中，也包括很多我“称他们为疯子”的开发商，他们（不计后果的快速扩张）也真的是疯子，解决疯子的唯一解决办法就是破产、或者进监牢，他们就不疯了，在监牢里好好思考他们的一生。
但是无论如何，我也要为他们说一句话，疯子也做过不少贡献。
part2 房地产为何走到今天？
今天中国房地产，是什么制造了那么多难处和困难？
应该说，这个难处是几十年延续下来的，是30年累计制造出来的。
我把它总结为三点：
第一是过度的卖地。
短期看，卖地可以让政府有钱进行基础设施建设，所以这也是有好处的，但如果要长期、长远如此，长期依赖卖地，就可能过头了。
第二是开发商怎么买到地？怎么贷到款？这方面的监管是出了问题的。
房地产领域很多贪污的情况就在这两大维度滋生。
政府（包含央国企）也跟民营企业是有竞争的，所以这次三中全会有一句话我很欣赏，虽然我个人已经退出市场了，但是我认为这句话是对的，就是所有不同制度下的企业，都应该享有同样的待遇！
不可否认，一个国企如果对某个商业项目有兴趣，那么我的机会是近乎于零的，还有一些项目我在看的，我认为我成功的机会不大，因为有些国企也很有兴趣……这也是大家需要思考的问题，贷款更不用说（差异化对待）……但好在现在，这些领域都在往好的方向发展。
第三是政府不让坏的企业破产。
应该说，中国几十年没有见过大的房地产泡沫破裂。
事实上，在历史上人类也没见过这样的事。
中国房地产那么长久的大发展，没有一次大调整是不可能的！
因为房地产行业的本质就一定是有相当强的循环性的，但是以国家的力量、政府的力量不允许你破产，就产生了今天这种很奇怪的现象。
我说有两种方法来做市场调整。
一个是把小泡沫一个一个爆破；另一个方法就是先不让它爆破，政府力量让它先不爆破，但是最后它会凝聚成一个巨大的泡沫，来一次大爆破。
以往中国30多年走过的道路正是这样，不让小泡沫破裂，最终导致一次大的爆破，而拖到最后的大爆破，对中国经济影响是极其大的。
以上三个原因造就了中国房地产疯子的出现。
但核心还是外面的环境造就了疯子的出现。事实上，我们中国人一般胆子不大，当然胆子大的人也有一些，所以有些人就在这种环境下成为疯子。
有些人说中国房地产市场是因为民营房企都很贪，这又是一个极大的谬误。
贪是市场经济最主要的动力，没贪就没市场经济。
所以贪不是罪，犯法的贪才是罪。
这就在于我们的监管机构的制度如何，你不监管它，它就会出问题，你给它正确的监管，它就不会出问题。
我不相信香港的房地产商没有内地的疯子房地产商那么贪，美国、新加坡都一样，但是制度上比较完善的话，那个贪就被法律、制度所管理，管住它，它就不成为问题。
我们看现在那些大企业（包含地产头部企业）都是国营的，因为国资委对他们管得很好，国资委不让他们疯，他们想疯，也疯不起来！
对比之下，民营的不是这样。
另一方面，我不认为中国房地产长远应该由国家的力量主导，我还是希望民营民企主导，因为国家要做的事太多，应该做一些民营不能做、长远一点的，比如包括科技的发展等等。
发展高新科技、高新制造业，那些东西是唯有国家才能带动的，房地产不是什么高科技行业，房地产绝对是一个应该由民营主导的行业，当然监管也必须要完善。
part 3 为何不要过度悲观
下一个问题是前路如何？底部在哪里？
我认为现在的市场就像樊纲说的，已经到了L形的底部，到底之后就不用太担心了。
除非你是从前的疯子，目前还没被抓，那可能要担心一点。其他的我想今天能来参加这个会的，差不多都是没什么问题的。
前路如何？
我认为前路越来越理性，而且还可以从过去的错误里学习功课。
凡是做房地产的，我认为经过这一轮调整，对房地产理性、健康的发展是有深刻认知的。
没有见过大周期的开发商是不可靠的，这句话是我在十几年前就在这里说的。现在见了大周期，但是也希望大家不要太担心。
当然，我也曾经说过，从今以后房地产行业不会再像从前那样制造出一些极大的财富，那些财富很多都不是真的。就像特朗普，我从来不认为他是有钱人，他的贷款永远跟他的资产是差不多的，可能他的贷款比他的资产还要高，所以我认为他从来不是一个有钱人。
从钱的角度来看，我是从来瞧不起他的，因为他是没钱的，他的负债很多。我相信中国的房地产商在疯子年代基本上也是这样，外面风光，但是里面有苦只有自己知道。
我也希望大家不要太过分的担忧，我认为房地产行业会继续发展，而且会比较理性、健康的发展。
未来，你要赚太多的钱大不可能，但是你要赚钱，还是有机会的。
part4 中国的独一无二
最后我就讲一件事，关于中国的经济。
无可否认，以往几十年中国发展是非常了不起，也没见过一个那么大的国家，能够在那么短的时间内把经济提升得那么高，老百姓的生活得到很大的改善，这是人类历史上根本没发生的事情，我也不相信在往后的日子里其他国家会有这样的事发生。
唯一可能的是印度，印度我常去，我比较了解那个国家，我也很喜欢印度，但是我不认为印度有可能重复中国以往三四十年所经历过的大发展期。
印度，未来会慢慢地进步，但是不可能像中国那样大发展。
以往几十年中国所走过来的经济的道路可以说是相当了不起的，当然很多难处我也是知道的，但是总体来说，我认为绝对是非常的正面。但是时间过去，也必须要进步，比如说粗犷型的低生产力的行业慢慢一定会淘汰，最少是从大城市往小城市挪移，从东部往西部挪移等等。这些是正常的，免不了的，慢慢的国家一定是往高质生产力那个方向走。
在这里我提一点，现在我们真的是到了一个百年未见的大变局，这不是中国的问题，是全世界的问题，这个大变局影响全世界。不过也不能否认，中国是走在前面，因为美国要打你。
美国，不仅是现在世界最强大的国家，它是人类历史有史以来最强大的国家。我从来没有见过任何一个国家，是被人类有史以来最强大的国家打得像今天中国被打的那样。即使从前的苏联也没有过。
因为当时美苏两国的经济是基本没有什么接触的，现在不是，现在是全方位的接触，经济、科技、政治、货币、贸易等各方面完全是扭在一块的。所以这个情况是人类没见过。
第一的大国要把第二的大国压下去，那是不好玩的一件事，而且我相信在座的难得有一个人对美国的认识有我这么深，当然其中一个原因是我在那里住了好久，我现在每个月基本上还要过去。他们打你是绝对不好玩的一个事。
一般老百姓所看到的，跟领导所看到的是完全不一样的世界。
在座的有谁知道美国是如何打你的？我不相信你们知道，我也不知道，可能知道的比你多一点，但是我也绝对知道我是不知道的。
我所听到的、所看到的，以往几十年我的朋友所告诉我的，我可以告诉你，绝对是人类历史上没有见过一个时期，有任何一个国家、任何一个人承受过那么大的压力。
在这个环境里，要有选择，一个是短线的刺激经济。
比如因为很多原因，包括疫情，使得现在的经济比较为难，有短期的需要，刺激经济、社会保障制度完善等等一系列的事情都需要，但是那是短线的需要。
老百姓注意的都不是长线的，都是短线的，长线的东西，一是我们不懂，根本不知道，但是那才是国家命运的前途。
你没有把中国长线的东西做好，将来就没有一个美丽的前途。
要有一个光明的前途，必须不止看短线，短线是要看的，老百姓的心理，他们什么感受，这是需要注意的。但是你所不知道的，我所不知道的，是百年未见的大变局，是世界有史以来最强大国家要打你。
这就需要有不同的经济的决定，必须提升生产力，必须提升和做大高附加价值的行业，也就是说中国必须在科技方面下工夫。
我说要是你看短线的话，没有什么动作，当然也不一定。但是更重要的是，要注意长线的东西，是让国家能长远保持在世界上竞争力所必须走的道路。
所以我期盼在我最后一次演讲结束之前，把这一点贡献给你们思考，就是不要以短线的经济利益为唯一的考虑。
陈启宗原恒隆集团兼恒隆地产有限公司董事长、执行董事。
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